Главная » Участок

Аукцион по продаже земельного участка




Методы проведения земельных аукционов

Процедура купли-продажи земельных участков конкурентными методами

Юлия Шевцова

Специально для «Юридической практики»

Для определения правовой природы земельных аукционов необходимо отметить, что действующим законодательством Украины в сфере регулирования земельных отношений предусмотрено несколько правовых возможностей для приобретения права собственности на земельный участок. Что касается земельных участков, находящихся в частной собственности граждан или юридических лиц, то в этом случае все довольно просто: необходимо заключить с собственником земельного участка один из гражданско-правовых договоров, предусматривающих переход права собственности (купля-продажа, мена, дарение). При этом особое внимание следует обратить на соблюдение требований законодательства к форме и существенным условиям такого договора. В случае же с землями коммунальной и государственной собственности процедура приобретения права собственности на земельный участок гораздо сложнее. Так, по общему правилу все земельные участки государственной или коммунальной собственности должны продаваться на конкурентных началах. Термин «конкурентные начала» означает возможность проведения как аукциона, так и конкурса. Аукцион отличается от конкурса тем, что победителем аукциона становится лицо, предложившее максимальную денежную сумму за выставленный на продажу земельный участок, тогда как победитель конкурса определяется, исходя из наилучшего предложения о наиболее эффективном использовании земельного участка. Исключением из данного правила является только выкуп земельных участков государственной и коммунальной собственности, на которых размещены объекты недвижимости, принадлежащие покупателям таких участков. Путем выкупа в г. Киеве можно приобрести земельные участки, соответствующие хотя бы одному из следующих требований:

— расположенность на участке объектов недвижимого имущества, являющихся собственностью покупателей

— наличие документов на участки, подтверждающих право пользования ими (государственный акт на право постоянного пользования землей, договор аренды земли, договор временного пользования, в том числе на условиях аренды)

— предоставление участков в пользование в соответствии с решениями Киевcовета, распоряжениями Киевской городской государственной администрации, решениями исполнительного комитета Киевcовета

— согласованность месторасположения объектов в соответствии с решениями Киевcовета.

На Украине сложилась практика проведения земельных аукционов, а не конкурсов, что вполне объяснимо с экономической точки зрения. Поступления от аукциона дают возможность пополнять доходную часть соответствующих бюджетов. С июля 2003 года в г. Киеве дважды в месяц (в первый и третий вторники месяца при условии поступления необходимого количества заявлений от лиц, желающих принять участие в аукционе), в помещении одной из киевских бирж проводятся аукционы по продаже земельных участков. Сегодня на продажу на земельных аукционах выставлено около 100 земельных участков в различных районах г. Киева. Особый интерес вызывают земельные аукционы в больших городах, так как на них выставляются инвестиционно привлекательные земельные участки, предназначенные для застройки с целью осуществления предпринимательской деятельности. Такие участки потенциально рассчитаны на довольно крупных инвесторов, способных собственными силами строить бизнес-объекты. Приобрести земельный участок на аукционе — значит сэкономить время, поскольку оформление права на землю иным способом может занять более года. Кроме того, приобретение земельного участка на аукционе по своей природе является первичным приобретением. Предполагается, что выставленный на аукцион земельный участок «чист» от каких-либо имущественных прав третьих лиц на него: он не передан в пользование, в том числе в аренду, единственным собственником является государство или территориальная община в зависимости от правового статуса такого участка. Квалификация покупки земельного участка на аукционе в качестве первичного приобретения значительно снижает риск того, что его законность будет оспорена из-за отсутствия так называемой истории земельного участка, включающей некоторую цепочку лиц, у которых есть какие-либо права на этот земельный участок.

Даже если с аукциона будет продан ранее переданный в собственность или пользование земельный участок, практически исключается возможность, при которой первоначальный собственник может истребовать его у приобретателя. Это связано с тем, что незаконно выбывшее из владения собственника имущество может быть истребовано собственником только в определенных законом случаях. Так, в соответствии со статьей 388 Гражданского кодекса Украины (ГК), законный собственник в любом случае может истребовать принадлежащее ему имущество только у недобросовестного покупателя или у добросовестного приобретателя, к которому имущество перешло по бесплатному договору, что в принципе невозможно для земельных аукционов. Если же имущество по оплатному договору приобретено у лица, не имеющего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник имеет право вытребовать это имущество у приобретателя только в случае, если имущество:

1) утеряно собственником или лицом, которому он передал имущество во владение

2) похищено у собственника или лица, которому он передал имущество во владение

3) выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле другим путем.

По сути, единственно возможной причиной аннулирования приобретенного на аукционе права собственности на земельный участок является признание недействительными результатов аукциона. Основанием для признания недействительным земельного аукциона может служить нарушение установленной процедуры его подготовки и проведения.

Как показывает практика проведения земельных аукционов во Львове, результаты аукционов оспаривались по следующим причинам: несоблюдение процедуры проведения аукциона установление факта наличия у другого лица законных прав на земельный участок, выставленный на продажу несоответствие земельного участка техническому паспорту. Обратим внимание на процедурные моменты проведения земельных аукционов на примере г. Киева. В частности, на земельные аукционы выставляются только те земельные участки, перечень которых утвержден Киевсоветом. Указанный перечень формируется исходя из пригодности земельных участков для продажи субъектам предпринимательской деятельности под застройку. При подготовке аукциона Главное управление земельных ресурсов организует выполнение экспертной денежной оценки и изготовление технических паспортов земельных участков согласно утвержденному перечню. Сообщение о проведении земельного аукциона публикуется в средствах массовой информации не позднее, чем за 30 дней до планируемой даты проведения аукциона.

Для участия в аукционе недостаточно одного желания или присутствия на торгах. Заинтересованная сторона обязана выполнить целый ряд предусмотренных законодательством действий. Так, желающие принять участие в аукционе должны подать соответствующее заявление с целым пакетом документов в Главное управление земельных ресурсов Киевской городской государственной администрации. Прием заявлений для участия в аукционе прекращается за три рабочих дня до начала аукциона. Для участия в аукционе юридические лица заключают с Главным управлением земельных ресурсов Киевской городской государственной администрации соглашение об условиях участия в аукционе по продаже земельного участка, вносят залог в размере 15 % начальной цены объекта аукциона и вносят указанную сумму за технический паспорт земельного участка.

Земельный участок можно выставить на аукцион при наличии минимум двух претендентов на объект продажи. Если желающих менее двух, лот с торгов снимается, что регулярно происходит на киевских аукционах.

В день проведения земельного аукциона проводится регистрация участников. Незарегистрированные лица к торгам не допускаются. Аукцион начинается с объявления лицитатора о правилах проведения торгов и штрафных санкциях.

Участникам, не согласившимся приобрести объект за начальную цену, сумма залога не возвращается. Таким образом, если нет твердой уверенности в необходимости покупки конкретного земельного участка, можно посоветовать воздержаться от участия в аукционе — так можно сэкономить довольно большую сумму.

Во время аукциона ведется протокол, куда заносится название лота, начальная цена, предложения участников аукциона и результат торгов (окончательная цена продажи, реквизиты победителя).

После окончания торгов по очередному лоту лицитатор объявляет о его продаже, называет адрес земельного участка, цену продажи, аукционный номер победителя торгов и вызывает победителя для подписания протокола. Участник торгов, который отказался от подписания протокола аукциона, лишается права на дальнейшее участие в аукционе. По решению лицитатора торги по этому объекту могут быть возобновлены в день проведения следующего аукциона.

После подписания протокола победителю торгов выдается выписка из протокола аукциона, которая является основанием для оплаты за земельный участок по цене, предложенной победителем. В случае если денежные средства в установленный срок не внесены, результаты аукциона по конкретному лоту аннулируются, выписка из протокола признается утратившей силу, а победитель лишается возможности оформить право на собственность.

Победа в аукционе и даже уплата предусмотренной протоколом суммы за земельный участок не означают автоматического перехода к победителю аукциона права собственности на земельный участок и его использование. Право собственности на земельный участок возникает только после получения победителем аукциона соответствующего государственного акта и прохождения государственной регистрации.

Необходимо также обратить внимание, что приобретенный на аукционе земельный участок должен использоваться только по целевому назначению, предусмотренному техническим паспортом. Неисполнение указанного требования может повлечь принудительное прекращение права собственности на такой земельный участок.

Следует отметить, что недостатком законодательно установленного порядка проведения земельного аукциона является отсутствие унифицированного механизма получения согласования с Кабинетом Министров Украины в случае приобретения земельного участка под застройку иностранным или совместным юридическим лицом, как того требует норма статьи 129 Земельного кодекса Украины (ЗК). Указанный пробел в законодательстве фактически лишает иностранные и совместные предприятия гарантированного им ЗК права на приобретение для осуществления предпринимательской деятельности земельных участков под застройку. Данная проблема становится особенно актуальной в связи с тем, что именно иностранные или совместные предприятия владеют достаточным капиталом, необходимым для строительства инвестиционно привлекательных объектов. Казалось бы, столь небольшой пробел в законодательстве сдерживает и привлечение иностранных инвестиций в экономику Украины в целом, и развитие и совершенствование инфраструктуры отдельных городов.

Но все же есть надежда, что в ближайшее время проблема будет решена. В Кабинете Министров Украины разрабатывается проект единого для всех порядка согласования продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности иностранным юридическим лицам. Поэтому есть вероятность, что принятие Кабинетом Министров Украины указанного порядка решит обозначенную проблему, что может способствовать повышению заинтересованности юридических лиц в том, чтобы участвовать в земельных аукционах. В результате возрастет удельный вес проданных земельных участков.

Таким образом, у земельных аукционов (это практически единственный способ приобретения в собственность свободных земельных участков государственной и коммунальной собственности) есть перспектива развития и повсеместного распространения, хотя сегодня в силу целого ряда причин как экономического, так и правового характера они не вызывают особого интереса потенциальных покупателей.

Новый порядок проведения земельных аукционов в Украине

Иллюстрация www.sxc.hu

Продажа земельных участков государственной и коммунальной формы собственности в Украине осуществляется исключительно на земельных торгах (аукционах). В таком же порядке осуществляется продажа права суперфиция, эмфитевзиса на незастроенные земельные участки и передача их в аренду, а также реализация земельных участков в случае обращения взыскания на предмет ипотеки. До недавнего времени порядок организации и проведения земельных аукционов был урегулирован нормами главы 21 Земельного кодекса, которые носили общий характер и порождали различные проблемы правоприменения. И вот 5 июля этого года Верховная Рада Украины приняла Закон о внесении изменений в Земельный кодекс Украины (относительно порядка проведения торгов), который вступил в силу уже 19 августа и направлен на урегулирование вопросов, связанных с проведением земельных аукционов. Как будут проходить земельные торги согласно новым правилам, выяснял Prostopravo.com.ua

Случаи проведения земельных торгов

Для начала выясним, в каких случаях должен или может проводится земельный аукцион:

В обязательном порядке на земельных аукционах осуществляется продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности или прав, кроме случаев прямо предусмотренных законом. Например, земельные торги не проводятся при передаче земель общего пользования садовому товариществу или кооперативу

Также на аукционах продаются земельные участки государственной собственности вместе с расположенными на них объектами, подлежащими приватизации. В таком случае аукцион проводят органы приватизации.

Продажа земельных участков, находящихся в частной собственности или прав на них (аренды, суперфиция, эмфитевзиса) может осуществляться на земельных торгах исключительно по инициативе владельцев этих участков. В таком случае порядок проведения земельных торгов регулируется положениями Земельного Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором с исполнителем земельных торгов.

И, наконец, обращение взыскания на земельные участки или права на них осуществляется государственным исполнителем при выполнении решений, подлежащих принудительному исполнению также на аукционах.

Подготовка к проведению торгов

Непосредственно проведению торгов предшествуют такие этапы как подбор и подготовка лотов (т. е. земельных участков). Подготовка лотов к проведению земельных торгов включает в себя :

  • изготовление, согласование и утверждение в установленном законодательством порядке проекта землеустройства по отводу земельного участка (в случае изменения целевого назначения земельного участка и в случае, если границы земельного участка не установлены в натуре (на местности)
  • государственную регистрацию земельного участка
  • государственную регистрацию вещного права на земельный участок
  • получение выписки о нормативной денежной оценке земельного участка в соответствии с Законом Украины Об оценке земель в случае продажи на земельных торгах права аренды на нее
  • проведение экспертной денежной оценки земельного участка в соответствии с Законом Украины Об оценке земель , кроме случаев продажи на земельных торгах права аренды на него
  • установление стартовой цены продажи земельного участка, относительно земель государственной и коммунальной собственности. которая не может быть ниже экспертной оценки земельного участка
  • установление стартового размера годовой арендной платы, который относительно земель государственной и коммунальной собственности не может быть меньше размера арендной платы, определенного Налоговым кодексом Украины
  • установление стартовой цены продажи прав эмфитевзиса, суперфиция земельного участка, которая относительно земель государственной или коммунальной собственности не может быть ниже рыночной стоимости соответствующего права, определенной путем проведения экспертной денежной оценки земельных участков
  • определение исполнителя земельных торгов, даты и места проведения земельных торгов.

Подготовка лотов к проведению земельных торгов осуществляется за счет средств организатора земельных торгов.

Участник аукциона перед его началом оплачивает два взноса: регистрационный и гарантийный.

Размер регистрационного взноса определяется исполнителем и не может превышать 50 процентов размера минимальной заработной платы на дату публикации объявления о проведении земельных торгов.

Размер гарантийного взноса по лоту составляет 5 процентов стартовой цены продажи земельного участка или стартового размера годовой платы за пользование земельным участком (в случае продажи прав на земельный участок (аренды, суперфиция, эмфитевзиса).

Уплаченные суммы регистрационных взносов возврату не подлежат. Уплаченные суммы гарантийных взносов возвращаются исполнителем земельных торгов всем участникам земельных торгов, которые не были признаны победителями, в течение трех банковских дней со дня проведения земельных торгов. Гарантийный взнос, уплаченный победителем в начале торгов, засчитывается в цену покупки.

Проведение торгов

www.dazru.gov.ua ). Причем на сайте Госкомзема кроме общей информации должны размещаться фотографии, а также копии документов и материалов на лот

Земельные торги проводятся не ранее 30 дней и не позднее 90 дней после опубликования объявления. Лицо, желающее принять участие в земельных торгах, не позднее чем за три рабочих дня до их проведения подает исполнителю земельных торгов:

а) заявление об участии в земельных торгах

б) информацию о наименовании, местонахождении и идентификационный код юридического лица согласно Единому государственному реестру предприятий и организаций Украины, информацию о государстве, в котором зарегистрированы или имеют постоянное место жительства учредители (участники) юридического лица, в уставном капитале которого есть доля иностранного капитала, или фамилию, имя, отчество и регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика физического лица - предпринимателя. Физические лица, не являющихся предпринимателями, подают копию справки о присвоении им регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика. Для иностранных граждан и лиц без гражданства - фамилия, имя и отчество, гражданство (подданство) другого государства, постоянное место жительства в стране, гражданином которого является лицо, для иностранных юридических лиц - наименование, местонахождение и государство, в котором зарегистрировано юридическое лицо.

Копии заверяются подписью лица, желающего принять участие в торгах

в) документы, подтверждающие уплату регистрационного и гарантийных взносов (копии расчетных документов, выписки из счетов).

Представитель физического или юридического лица представляет также документы, подтверждающие право действовать от имени участника торгов.

После регистрации участнику земельных торгов выдаются входной билет, информационная карточка на лот и карточка участника (с указанием на оборотной стороне условий проведения торгов). В день проведения торгов исполнитель регистрирует присутствующих участников и выдает каждому участнику табличку с номером.

Земельные торги начинаются с объявления лицитатором порядка их проведения.

Лот выставляется на торги при наличии не менее двух участников.

Лицитатор объявляет номер лота, указанный в информационной карте, местоположение, размер, целевое назначение земельного участка и возможные виды использования земельного участка в пределах определенной категории земель, а также стартовую цену лота.

Торги начинаются с объявления лицитатором стартовой цены одновременно с ударом аукционного молотка (гонга), если один или больше участников известили о готовности приобрести лот.

Если в течение трех минут после трехкратного объявления стартовой цены никто из участников не выразил желания приобрести лот по цене, объявленной лицитатором, лот снимается с продажи на этих торгах.

В случае если о готовности приобрести лот по стартовой цене известили не менее два участника, лицитатор увеличивает стартовую цену на шаг торгов с последующим последовательным увеличением цены.

Если в течение трех минут после трехкратного повторения последней цены не предложена высшая цена, лицитатор заканчивает торги по лоту одновременно с ударом аукционного молотка (гонга) и провозглашением слова Продано , называет цену продажи лота по последней наибольшей цене, по которой обнаружено намерение приобрести лот, номер победителя и вызывает его для подписания протокола, который ведется во время торгов.

Победитель, который отказался от подписания протокола, лишается права на дальнейшее участие в торгах по продаже этого лота. В протокол вносится запись об отказе победителя от его подписания. В таком случае протокол подписывается лицитатором и представителем организатора земельных торгов в день проведения торгов.

Источники: http://pravo.ua/article.php?id=10003361, http://www.prostopravo.com.ua/nedvizhimost/stati/novyy_poryadok_provedeniya_zemelnyh_auktsionov_v_ukraine

Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр справа: код подтверждения