Главная » Участок

Переход права собственности на земельный участок




Приобретение здания и переход права собственности на земельный участок под ним лучше оформить отдельными соглашениями

Юридическое лицо и физлицо-предприниматель приобрели здание. Переходит ли к ним право собственности на земельный участок под таким сооружением? Каким образом они должны уплачивать налог на землю?

При приобретении несколькими собственниками одного здания (многосторонний договор, ст. 86 ЗКУ) право собственности на земельный участок оформляется соответствующим соглашением о переходе права собственности (статьи 131 — 132 ЗКУ).

Поэтому следует разделять соглашение о приобретении здания и соглашение о переходе права собственности на находящуюся под ним землю. Здесь стоит обратить внимание на следующее.

Только в случае приобретения жилого дома к лицу-покупателю переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой такой дом находится, без изменения его целевого назначения (ч. 1 ст. 120 ЗКУ). Причем существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты (ч. 6 ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ГКУ).

Если мы говорим о нежилой недвижимости, то, по нашему мнению, необходимо сначала установить, находится ли земельный участок под зданием в собственности или пользовании.

Далее, если выяснится, что земля в собственности, то приобретение здания и земли следует оформить:

1) либо отдельными двумя соглашениями — договор о приобретении здания, соглашение о переходе права собственности на земельный участок. Последнее должно содержать, в частности, кадастровый номер земельного участка и момент перехода права собственности на земельный участок

2) либо одним договором на приобретение здания и земельного участка под ним.

Внимание! По нашему мнению, все же два соглашения на данный момент актуальнее, чем одно. Дело в том, что в соответствии со ст. 657 ГКУ договор купли-продажи земельного участка, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. А согласно ч. 4 ст. 132 ЗКУ соглашения о переходе права собственности на земельный участок подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Правда, следует учесть, что с 01.01. г. вступили в силу изменения, внесенные в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений». В результате этих изменений государственная регистрация прав является обязательной. Права на недвижимое имущество и их обременения, подлежащие государственной регистрации в соответствии с данным Законом, возникают с момента такой регистрации. Кроме того, государственная регистрация вещных прав на здание будет проводиться уже после 01.01. г. нотариусом (то есть договор купли-продажи оформляется у нотариуса уже с учетом изменений).

А сведения о собственнике земельного участка, как и сведения о земельном участке, отражаются в Государственном земельном кадастре (ч. 2 ст. 15 Закона Украины «О Государственном земельном кадастре»). И хотя эти органы должны взаимодействовать между собой, унификация регистрации вещных прав одновременно и на здание, и на земельный участок пока еще практически не отработана.

Еще один момент, на который мы не можем не обратить внимание. Ни ЗКУ, ни ГКУ не предусматривают такого субъекта права собственности на недвижимое имущество, как предприниматель. Хотя, как показывает практика, до 01.01. г. случаи выдачи государственного акта на земельный участок или свидетельства о праве собственности на здание (сооружение, их часть) на физлиц-предпринимателей были очень распространены. В то же время действующее законодательство не устанавливает запрета на приобретение здания или земли именно предпринимателем (с соответствующей предпринимательской целью). Поэтому при приобретении недвижимости стоит обратить особое внимание на то, кто именно должен подписывать договор купли-продажи здания или соглашение о переходе права собственности на землю, — физлицо или физлицо-предприниматель. Ведь в соответствии с этим статусом будет зарегистрировано вещное право физлица или предпринимателя.

Что касается уплаты земельного налога, то в соответствии со ст. 286 НКУ основанием для начисления земельного налога служат данные государственного земельного кадастра.

Пунктом 287.6 НКУ установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение (их часть) налог за земельные участки, на которых находятся такие здания, сооружения (их части), с учетом придомовой территории уплачивается на общих основаниях с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Причем здесь необходимо обратить внимание на то, что предписания п. 287.6 НКУ оперируют термином «государственная регистрация прав собственности». По нашему мнению, с 01.01. г. следует отталкиваться все же от даты внесения сведений в Единый реестр вещных прав. По данному вопросу интересным является письмо от 14.01. г. №07-06-15-13, где государственная регистрационная служба разъясняет необходимость внесения сведений в Единый реестр прав применительно к такому случаю.

Внимание! Налогообложение операций с недвижимостью предусмотрено только для физических лиц — о предпринимателях ни в ст. 172 НКУ, пп. 1 п. 292.1 НКУ, ни в какой-либо иной норме НКУ не упоминается.

Таким образом, если юрлицо и физлицо-предприниматель приобрели здание вместе с землей и стали совладельцами недвижимости, то земельный налог уплачивается пропорционально доле каждого собственника с даты государственной регистрации земельного участка. Только и порядок уплаты, и сроки уплаты такого налога у них будут разными — юрлица путем представления декларации (п. 286.2 НКУ), а предприниматели — либо в порядке п. 286.5 НКУ после получении налогового уведомления-решения, либо без уплаты налога, если такой земельный участок используется для хоздеятельности, а предприниматель уплачивает ЕН, либо путем представления декларации, если предприниматель на общей системе налогообложения (см. письмо ГНСУ от 06.03. г. №6535/7/17-3217).

Если земельный участок находится в пользовании (здание приобретено в собственность, а земля — по договору аренды/пользования), то в соответствии с п. 286.6 НКУ за земельный участок, на котором расположено здание, находящееся в пользовании нескольких юридических или физических лиц, налог начисляется каждому из них пропорционально той части площади здания, которая находится в их пользовании, с учетом придомовой территории.

Наталия КАНАРЕВА, «Дебет-Кредит»

Статьи о недвижимости: подробнее

Отношения, связанные с возникновением прав на земельный участок в связи с возникновением прав на строения и сооружения, которые на нем расположены, урегулированы статьей 120 Земельного кодекса Украины и статьей 377 Гражданского кодекса Украины.

В соответствии со статьей Гражданского кодекса Украины положения данного кодекса применяются до урегулирования отношений, которые возникают в сфере использования природных ресурсов и охраны окружающей среды, а также к трудовым и семейным отношениям в случае, если они не урегулированы иными законодательными актами.

Исходя из изложенного, следует руководствоваться специальной нормой права, которая регулирует круг «земельных» вопросов, связанных с возникновением прав на земельный участок в связи с возникновением прав на строения и сооружения, которые на нем расположены, то есть статьей 120 Земельного кодекса Украины.

Согласно части 1 статьи 120 Земельного кодекса Украины при переходе права собственности на строение и сооружение право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых соглашений, а право пользования – на основании договора аренды.

Следует отметить, что переход права собственности на строение и сооружение к приобретателю недвижимого имущества не влечет за собой автоматического перехода права собственности на земельный участок, на котором расположено строение (сооружение).

Переход права собственности на землю в данном случае требует отдельного договорно-правового регулирования путем заключения соответствующих гражданско-правовых соглашений между собственником земельного участка и приобретателем строения (сооружения).

Такими соглашениями могут быть договора купли-продажи, дарения, мены земельного участка.

На сегодняшний день купля-продажа строения и земельного участка, на котором оно расположено, осуществляется независимо, поскольку в случае заключения договора купли-продажи только на строение, право собственности на землю гражданин не приобретает. В данном случае необходимо заключить с продавцом еще договор купли-продажи земельного участка, после чего переходит право собственности на земельный участок к покупателю.

Следует отметить, что часть 1 статьи 120 Земельного кодекса Украины распространяется только на случаи, когда лицо, отчуждающее строение (сооружение), является собственником земельного участка.

В соответствии с частью 2 вышеназванной статьи при отчуждении строений и сооружений, которые расположены на земельном участке, арендованном их собственником у иного лица, право на участок приобретателя строения (сооружения) (в пределах целевого назначения участка) определяется в соответствии с договором аренды земельного участка между лицом, отчуждающим строение (сооружение), и собственником участка.

В случае, когда договором аренды земельного участка не предусмотрено возможности перехода права аренды от арендатора участка к лицу, приобретшему право на строения (сооружения), вопрос землепользования участком решается путем заключения гражданско-правового договора (договора аренды) с собственником земельного участка.

Часть 3 статьи 120 Земельного кодекса Украины содержит единственный случай, когда переход права на земельный участок к приобретателю строения или его части происходит «автоматически», без оформления перехода прав на земельный участок отдельным договором. Единым договором, который является правовым основанием перехода прав на земельный участок – договор пожизненного содержания, даже в том случае, когда он не содержит условий перехода прав на земельный участок или содержит условия об отсутствии такого перехода. Следует обратить внимание на то, что действие части 3 статьи 120 Земельного кодекса Украины распространяется не только на случаи, когда лицо, отчуждающее земельный участок, является собственником земли, но и когда данное лицо является арендатором. В последнем случае волеизъявление собственника участка вообще не требуется, а замена стороны в договоре аренды происходит по основаниям, которые вытекают из договора пожизненного содержания.

Частью 4 статьи 120 Земельного кодекса Украины устанавливается общее правило, в соответствии с которым при переходе права собственности на строение (сооружение) к нескольким лицам, объем прав каждого из них на земельный участок подлежит определению пропорционально долям приобретателей в стоимости строения (сооружения).

Следует отметить, что в случае перехода права собственности на строения и сооружения к гражданам или юридическим лицам, которые не могут иметь в собственности земельные участки, к ним переходит право пользования земельным участком, которое должно быть оформлено в установленном законом порядке.

Информация подготовлена юридическим отделом Одесского областного Главного управления земельных ресурсов

ЕСЛИ ВЫ ПОЛУЧИЛИ НАСЛЕДСТВО

Согласно действующему законодательству, ставка налога зависит от степени вашего родства с человеком, завещавшим вам наследство. Степень родства бывает двух видов:

– первой степени: родители, муж или жена, родители мужа или жены, дети, как общие, так и одного из супругов, в том числе усыновленные

– второй степени: родственные брат и сестра, дедушка и бабушка по линии отца и матери, внуки.

Налоговая ставка также зависит от того, какой объект наследства вы получили:

– если это недвижимость, наследник облагается нулевой налоговой ставкой

– если это движимое имущество: антиквариат, произведение искусства, драгоценные камни и металлы или ювелирные украшения с их использованием, или же транспортное средство – наследник также облагается нулевой налоговой ставкой

– ценные бумаги (кроме ипотечного и сберегательного сертификата) собственность на объект бизнеса, интеллектуальная собственность или право получать от нее доход облагаются 13%-ным налогом

– суммы страховых выплат по страховым договорам наследователя и те деньги, которые хранятся на его пенсионных счетах, облагаются также 13%-ным налогом

– средства: наличные деньги, банковские счета, в том числе депозиты, ипотечные сертификаты фонда операций с недвижимостью облагаются такой налоговой ставкой: 5% для наследников первой степени родства, если сумма средств меньше 100 минимальных зарплат если сумма больше, тогда наследники первой степени родства платят 13% налога. Для наследников второй степени родства налоговая ставка та же – 13%.

С 1 января 2007 года вступили в силу изменения в законе «О налоге с доходов физических лиц». Суть этих изменений в том, что наследники первой степени родства при получении любого объекта наследства облагаются нулевой налоговой ставкой, а менее близкие родственники – 5%-ной. Уменьшилась налоговая ставка для тех, кто получил наследство от нерезидента страны – 15% вместо 26%.

Если наследство получает инвалид I группы, ребенок-сирота или ребенок, лишенный родительской опеки, налогообложение будут проводить по налоговой ставке 0%.

Переход права собственности (пользования) на земельный участок при приобретении жилого дома, здания или сооружения

В настоящее время вопрос приобретения в собственность (пользование) земельного участка в нашем городе да и в Крыму в целом является одним из самых значимых и актуальных. Несовершенство украинского законодательства порождает на практике массу проблем для граждан Украины и иностранцев, которые далеко не всегда удается разрешить без судебного разбирательства. Гражданский Кодекс Украины, вступивший в силу с 01.01.2004 г. по сути создал для лиц, приобретающих в собственность жилой дом, здание или сооружение, еще одну, по мнению автора, наиболее существенную проблему. Невольно напрашивается вопрос: знакомился ли при подготовке нового ГК Украины и его принятии законодатель (народные депутаты) с действующим Земельным Кодексом? Создается впечатление, что он туда вообще не заглядывал. Автор в настоящей публикации хочет высказать свое мнение по возникшей коллизии, т.к. он по нескольким судебным спорам столкнулся с указанной проблемой. Данная статья будет интересна читателям, которые, приобретя в собственность жилой дом, здание или сооружение, выразили желание приобрести право собственности (пользования) земельным участком, на котором они расположены.

До 01.01.2004 г. вопрос перехода права на земельный участок при переходе права на строение и сооружение разрешался на основании ст. 120 ЗК Украины, а именно:

1) право собственности на земельный участок или его часть могло переходить (но не переходило автоматически) на основании гражданско-правовых соглашений

2) право пользования участком могло переходить на основании договора аренды

3) при отчуждении зданий, строений или сооружений расположенных на арендованном земельном участке, право на земельный участок определялось согласно договору аренды земельного участка.

Приобретение земельных участков государственной и коммунальной собственности на основании гражданско-правовых соглашений осуществлялось путем их продажи гражданам и юридическим лицам на конкурентных началах (на аукционе или по конкурсу) или путем выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества (жилые дома, здания, строения, сооружения), являющиеся собственностью покупателей этих участков. Продажа земельных участков, находящихся в собственности государства, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам осуществлялись Кабинетом Министров Украины по согласованию с Верховной Радой Украины. Продажа земельных участков, находящихся в собственности территориальных громад, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам осуществлялись соответствующими советами по согласованию с КМУ. При этом иностранное юридическое лицо должно было зарегистрировать на территории Украины постоянное представительство с правом ведения хозяйственной деятельности.

Граждане и юридические лица Украины, территориальные громады приобретали в собственность земельные участки на основании договоров мены, дарения, наследования, купли-продажи и других гражданско-правовых соглашений, которые заключались в письменной форме и подлежали нотариальному удостоверению.

01.01.2004 г. вступил в силу новый Гражданский Кодекс Украины. В данном кодексе имеется ст. 377, которой урегулируется право на земельный участок при приобретении жилого дома, здания или сооружения, размещенных на нем. В частности, согласно пункту 1 указанной нормы к приобретателю жилого дома, здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения. Пунктом 2 упомянутой нормы ГК Украины предусмотрен переход права пользования земельным участком при отчуждении жилого дома, здания или сооружения к их приобретателю.

Ст. 377 нового ГК Украины по существу восстанавливает положение, существовавшее до 01.01.2002 г. (даты вступления в силу ныне действующего Земельного Кодекса Украины). Статья 30 ЗК Украины 1991 г. регламентировала переход права собственности (пользования) на земельный участок при переходе права собственности на строение или сооружение в размерах, предусмотренных ЗК Украины для передачи в собственность или предоставления в пользование земельных участков.

Представляется, что украинский законодатель не захотел утруждать себя тем, чтобы сопоставить норму ст. 377 ГК Украины с нормами действующего ЗК Украины. Пункт 1 ст. 3 ЗК Украины 2001 г. прямо определяет нормативную базу, с помощью которой регулируются земельные отношения: Конституция Украины, Земельный Кодекс, принятые в соответствии с ними нормативно-правовые акты. Пункт 2 ст. 78 того же кодекса несколько конкретизирует в отношении права собственности на землю пункт 1 ст. 3: право собственности на землю приобретается и реализуется на основании Конституции Украины, Земельного Кодекса, а также иных законов, которые издаются в соответствии с ними. Пункт 1 ст. 81 ЗК Украины перечисляет основания приобретения гражданами Украины права собственности на земельные участки, среди которых отсутствует переход права собственности на жилой дом, здание, строение, сооружение. Для иностранцев и лиц без гражданства пункт 3 ст. 81 ЗК Украины определяет следующие случаи приобретения права собственности на земельные участки:

1) по договорам купли-продажи, дарения, мены, иным гражданско-правовым соглашениям

2) путем выкупа (если на участке расположен жилой дом, строение, сооружение, здание, принадлежащие им на праве собственности)

3) путем принятия наследства.

В отношении юридических лиц, территориальных громад и государства ст. ст. 82, 83, 84 ЗК Украины также не предусматривают для приобретения права собственности на земельный участок такого основания как приобретение в собственность жилого дома, здания, строения, сооружения.

Право пользования земельным участком определяют в действующем ЗК Украины:

- постоянного пользования для юридических лиц, относящихся (основанных) к государственной или коммунальной собственности - пункт 2 ст. 92 ЗК Украины

- временного пользования - ст. 93 ЗК Украины и закон Украины Об аренде земли .

Раздел IV Приобретение и реализация права на землю ЗК Украины не предусматривает автоматического перехода права собственности (пользования) на земельный участок (земельным участком) при переходе права собственности на объект недвижимости, расположенный на нем. Более того, ст.ст. 125,126 ЗК Украины четко определяет моменты:

1) возникновения права собственности (постоянного пользования) на земельный участок - получения госакта и его государственная регистрация

2) возникновения права на аренду земли - заключение договора аренды и его госрегистрация

и запрещает приступать к использованию участка до получения документа, удостоверяющего право на него, и его госрегистрации.

Надеюсь теперь, уважаемые читатели, Вам стала понятней та проблема, которую создал нам, юристам, и Вам, собственникам и землепользователям, законодатель. Для автора очевидно, что противоречие между ГК и ЗК Украины в силу ст.ст. 3, 78 ЗК должно быть разрешено в пользу последнего. Я не одинок в своем мнении. Его поддерживает один из известных ученых-цивилистов (специалист по гражданскому праву). Поддержат ли его наши уважаемые судьи - это для меня вопрос, на который, боюсь, ответ я получу еще не скоро.

Виктор Колтунович

Источники: http://online.dtkt.ua/Book/bd01904f-8642-4721-a6b2-9a7b9787390b/navPoint-22, http://moydomik.com.ua/articles-detail.php?articlesID=2798page=2articles_type=1, http://vashsevdom.narod.ru/other/sobst_na_zemlyu.html


Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением



признание права собственности на жилое помещение