Главная » Участок

Порядок оформления купли продажи земельного участка




Оформление купли-продажи земельного участка: порядок и правила

February 27,

Право собственности - одно из основополагающих, оно закреплено в Конституции нашей страны. Соответствующими законами определен порядок владения, приобретения, передачи и иных действий с недвижимостью и земельными участками. Документальное оформление купли-продажи земельного участка - необходимое условие вступления в права собственности и подтверждения своих прав.

Загородное строительство в нашей стране приобретает все больший размах. Для возведения дома необходим земельный участок, который можно получить во владение разными путями. Каждый житель, согласно законодательству нашей страны, имеет право на получение участка от государства. Однако местоположение их редко может устроить даже самого невзыскательного соискателя. Другой вариант – приобретение, предложений множество - и от частных лиц, и от организаций.

Порядок проведения такого рода сделок определен Земельным Кодексом. Им же предусмотрен перечень необходимых документов. Основным юридическим актом является заверенный нотариально договор приобретения земельного участка. Профильным министерством разработана форма этого документа. Типовой договор купли-продажи земельного участка можно найти в интернете на специализированных сайтах или в любой нотариальной конторе.

Порядок проведения сделок с землей

Алгоритм действий покупателя приблизительно такой: поиск и подбор объекта, удовлетворяющего определенным требованиям, проверка юридической чистоты, оценка стоимости, составление и подписание договора и его регистрация уполномоченным органом. Как видно из схемы, оформление купли-продажи земельного участка – один из важнейших этапов этого процесса.

Договор разрабатывается нотариусом на основании предоставленных ему документов. Затем он передается сторонам для ознакомления и изучения. Ошибки, неточности и исправления недопустимы, потому как могут привести к сложностям при регистрации прав на участок. Практика показывает, что привлечение профессиональных юристов к решению подобных вопросов оправдано и позволяет избежать проблем в будущем.

Список документов для оформления договора

На подготовительном этапе необходимо прежде всего установить принадлежность приобретаемого участка. В качестве подтверждающего документа может быть предъявлено соответствующее свидетельство, государственный акт, договор дарения и тому подобное. В случае представления интересов владельца третьими лицами оформляется доверенность. Все документы для купли-продажи земельного участка передаются нотариусу.

Личность покупателя и продавца устанавливается по паспортам или документам, их заменяющим. Определение оценочной стоимости участка производится соответствующими специалистами. Они готовят акт с указанием цены, по которой производится исчисление государственной пошлины. Оформление купли-продажи земельного участка осуществляется при личном участии сторон или их представителей.

Процедура подписания договора и удостоверения

Сделки с земельными участками или недвижимостью подлежат оформлению у нотариуса по месту их нахождения. Выяснить адрес конторы можно в региональном управлении министерства юстиции. При проведении процедуры подписания документов нотариус устанавливает личности продавца и покупателя и их дееспособность. Договор зачитывается вслух, при необходимости производится разъяснение его положений.

Стороны после этого ставят свои подписи, тем самым подтверждая свои намерения по совершению сделки. Порядок подписания определяется следующий: вначале продавец, а затем покупатель. Удостоверение договора производится нотариусом, с оформлением соответствующей записи на документе и приложения гербовой печати. В журнале делается запись о произведенном действии.

Своевременное и юридически грамотное оформление купли-продажи земельного участка служит подтверждением ваших прав и гарантией неприкосновенности имущества.

Порядок оформления земельного участка и прав собственности.

Процедура регистрации прав собственности на земельный участок в году перетерпела изменения, существенно поменялся порядок оформления. До этих изменений, получение государственного акта на право собственности было занятием, что называется, из долгих и проблематичных. Процедура регистрации и выдачи акта на землю могла длиться несколько лет.

Регистрации прав собственности на земельный участок выполняется рядом государственных органов, в частности, центральным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов. Данная организация была создана для реализации политики Украины в сфере регистрации прав собственности на землю и недвижимое, имущество.

Таким органом выступают городские, районные, сельские и поселковые советы, а также Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете и его территориальные органы.

Основным этапом регистрации является внесение данных о земле в систему земельного кадастра (АСДЗК) и внесение соответствующих изменений в другие кадастры. Регистрация права собственности проводится на основании заявления правообладателя.

Фактические изменения в оформлении права собственности на землю

Ранее до вступления в силу закона № 1066-VI право владения и постоянного использования утверждалось Государственным актом, каждый владелец недвижимого имущества был обязан получить такой акт зарегистрированный должным образом.

Сегодня в соответствии с введенными изменениями в закон № 1066-VI в ст. 126 Земельного кодекса появился определенные оговорки, связанные с процедурой регистрации требуемых документов. Право устанавливающим документом так и остался Государственный акт на землю, но это только в тех случаях, когда земля была получена путем первичного выделения.

В случаях отчуждения земли путем заключения гражданско-правового соглашения или наследования, право устанавливающим документом является гражданско-правовая сделка и документ её регулирующий, например,  договор купли-продажи земельного участка, свидетельство о праве на наследство. В таких случиях гос.акт приобщается к документу на основании которого состоялся переход права собственности. При заключении договора купли-продажи Государственный акт становится обязательным приложением к договору. При оформлении права на наследство земельного участка, акт приобщается к свидетельству наследства.

Согласно, с учетом изменений в земельном кодексе, нотариус и орган государственной регистрации ставят отметки об отчуждении земли, отмечая документы на основании которого происходило отчуждение.

Изменения коснулись и сроков оформления земельного участка. новый владелец должен быть зарегистрирован в течении 14-ти календарных дней со дня подачи требуемых документов. Эти сроки определены Временным регламентом реализации положений п. 4 Порядка осуществления отметки о переходе права собственности на земельный участок, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 06.05.2009 г. № 439

Такая процедура регистрации была с мая 2009 года и по первое января .

Какая процедура регистрации с года ?

С года отменяется выдача бумажных вариантов гос.актов на право собственности, они заменяются на свидетельство о праве собственности. Вся информация о владельцах земли, сделках и ограничениях теперь хранится в едином земельном кадастре.

Регистрация и смена прав собственности на землю, делается теперь в министерстве юстиции служба госрегистраторов Минюста. Органам земельных ресурсов отводится только техническая часть, проверка обменных файлов, определение кадастрового номера.

Доступ к информации обо всех землях Украины теперь открытый.

Документы необходимые для оформления права собственности на земельный участок.

  • Заявление на оформление земельного участка, в котором должны быть четко сформулированы: цель использования земли, местоположение и размеры земельного участка
  • Копия документа, удостоверяющего личность.
  • Договор купли-продажи.
  • Заверенный кадастровый план земельного участка.

Порядок покупки земли

Купить землю сегодня планируют многие. Покупка земельного участка дает возможность не только в будущем построить дом своей мечты - это так же и долгосрочное вложение капитала. Именно поэтому доски объявлений завалены сообщениями куплю земельный участок ,а цены на землю стабильно растут. Ведь через несколько лет приобретенный участок будет стоить в разы больше - покупка земли является одним из самых прибыльных видов бизнеса.

Тем,кого интересует покупка земельного участка,НАША КОМПАНИЯ «ГОНЧАРОВ И ПАРТНЕРЫ» предлагаем следующие услуги:

- помощь в подборе земельных участков и домов в соответствии с пожеланиями

- организацию просмотра земельных участков и домов в удобное время

- юридическое сопровождение сделки,полная подготовка всех документов

- оформление земли,регистрация права собственности на землю

- помощь в получении всех документов в земельно-кадастровых палатах.

Специалисты нашей компании помогут купить участок земли с правильно оформленными документами в кратчайшие сроки.

Существенным моментом в вопросе приобретения земли является наличие на предполагаемом к продаже земельном участке недвижимости,принадлежащей покупателю. Согласно положениям ст. 127 ЗКУ продажа свободных земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам осуществляется на конкурентной основе (аукцион,конкурс),кроме выкупа земельных участков,на которых расположены объекты недвижимости,принадлежащей покупателям этих участков.

В этом отношении фактические землепользователи - собственники недвижимости имеют явное преимущество перед теми,кто только желает стать таковыми. Отказ в продаже земли может иметь место лишь в трех случаях (п.5 ст.128 ЗКУ):

- непредоставления документов,необходимых для принятия решения относительно продажи земельного участка

- выявления недостоверных сведений в предоставленных документах

- в связи с возбуждением в отношении покупателя процесса о банкротстве или прекращении его деятельности.

Решение об отказе должно быть доведено до заявителя в письменной форме в установленном законодательством порядке. Это решение может быть обжаловано заявителем в судебных органах. Согласно требованиям ст. 128 ЗКУ лицо,пожелавшее приобрести землю,подает в орган исполнительной власти или местный совет письменное заявление с просьбой о продаже ему земельного участка. В заявлении следует указать фамилию,имя,отчество,паспортные данные (серию,номер,кем и когда выдан),адрес местожительства,а также идентификационный номер физического лица - плательщика налогов и других обязательных платежей,месторасположение земельного участка,а также его размер и целевое назначение.

К заявлению прилагается (ст.128 п.2 ЗКУ):

- государственный акт на право постоянного использования земли или договор аренды земли

- план земельного участка и документ о его предоставлении в случае отсутствия государственного акта

- свидетельство о регистрации субъекта предпринимательской деятельности - копия свидетельства о государственной регистрации субъекта предпринимательской деятельности

Местный орган самоуправления (сельский,поселковый или городской совет) либо орган исполнительной власти в установленный законодательством срок,который составляет один месяц,должен принять решение о продаже земельного участка несельскохозяйственного назначения или отказать заявителю в этом. В случае если решение о продаже земли принято положительное,оно является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка.

При продаже земельного участка в целях определения его стоимости проводится экспертная денежная оценка,которая выполняется организациями,имеющими соответствующие лицензии,по методике,утвержденной Кабинетом Министров Украины. Сумма оценки фигурирует в договоре купли-продажи земельного участка и с нее нотариусом будет взиматься государственная пошлина. Согласно требованиям ст. 132 ЗКУ в договоре купли-продажи обязательно должна содержаться следующая информация:

- наименование сторон (фамилия,имя и отчество гражданина,название юридического лица)

- вид соглашения

- предмет соглашения (земельный участок с определением местоположения,площади,целевого назначения,состава угодий,правового режима и т. п.)

- указание на документ,подтверждающий право собственности продавца на земельный участок. (Следует обратить внимание,что в настоящее время при продаже земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам продавец,как правило,не предоставляет правоустанавливающий документ на продаваемый участок,так как таких документов у него просто нет. Данное обстоятельство объясняется тем,что пока еще не произведен раздел земель на государственные и коммунальные. Сейчас все земли,конечно,кроме тех,что уже приватизированы,относятся к государственным. У них лишь распорядители разные.)

- сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка - сведения об отсутствии или наличии ограничений относительно использования земельного участка по целевому назначению (залог,аренда,сервитуты и т. п.)

- договорная цена

- обязательства сторон.

Соглашения о переходе права собственности на земельные участки считаются заключенными со дня их нотариального удостоверения. Следует обратить внимание,что сам факт заключения договора купли-продажи земельного участка не влечет за собой одновременного перехода права собственности на землю от продавца к покупателю. Согласно требованиям п. 7 ст. 128 ЗКУ основанием для выдачи покупателю государственного акта о праве собственности на землю является документ,свидетельствующий о полной оплате стоимости земельного участка. До выплаты всей суммы,указанной в договоре купли-продажи,покупатель продолжает оставаться арендатором (пользователем) земли,а не ее собственником. Оплата стоимости земельного участка осуществляется путем перечисления покупателем необходимой суммы на расчетный счет продавца на тех условиях,какие закреплены в договоре купли-продажи. Лишь после полной уплаты договорной цены,покупателю вручается государственный акт о праве собственности на землю. С этого момента покупатель становится полноправным собственником земельного участка.

Однако не все земли можно приватизировать (купить). Так,согласно статьям 83-84 ЗКУ не могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц ряд земель государственной и коммунальной собственности. В соответствии со ст. 83 ЗКУ к землям коммунальной собственности,которые не могут передаваться в частную собственность,относятся:

- земли общего пользования населенных пунктов (площади,улицы,проезды,пути,набережные,пляжи,парки,скверы,бульвары,кладбища,места обезвреживания и утилизации отходов и т. п.)

- земли под железными дорогами,автомобильными дорогами,объектами воздушного и трубопроводного транспорта

- земли под объектами природно-заповедного фонда,историко-культурного и оздоровительного назначения,имеющие особые экологические,оздоровительные,научные,эстетические и историко-культурные ценности,если иное не предусмотрено законом

- земли лесного фонда,кроме случаев,определенных ЗКУ

- земли водного фонда,кроме случаев,определенных этим ЗКУ

- земельные участки,которые используются для обеспечения деятельности органов местного самоуправления.

В соответствии с п. 4 ст. 84 ЗКУ к землям государственной собственности,которые не могут передаваться в частную собственность,относятся:

- земли атомной энергетики и космической системы

- земли под государственными железными дорогами,объектами государственной собственности воздушного и трубопроводного транспорта

- земли обороны

- земли под объектами природно-заповедного фонда,историко-культурного и оздоровительного назначения,имеющие особые экологические,оздоровительные,научные,эстетические и историко-культурные ценности,если иное не предусмотрено законом

- земли лесного фонда,кроме случаев,определенных ЗКУ

- земли водного фонда,кроме случаев,определенных ЗКУ

- земельные участки,которые используются для обеспечения деятельности Верховной Рады Украины,Президента Украины,Кабинета Министров Украины,других органов государственной власти,Национальной академии наук Украины,государственных отраслевых академий наук

- земельные участки зон отчуждения и безусловного (обязательного) отселения,которые подвергались радиоактивному загрязнению вследствие Чернобыльской катастрофы.

Порядок оформления земельных участков

Как правило,хозяйствующим субъектам приходится оформлять землю либо под существующими объектами недвижимости,либо для строительства (реконструкции с изменением целевого назначения) новых зданий и сооружений.

Порядок нового отвода земли под объекты строительства. Начальная стадия организации оформления (первый этап) включает в себя сбор документов,которые помогут обосновать месторасположение будущего объекта. Для этого,согласно ст. 151 ЗКУ,ст. 26 Закона Украины от 20.04.2000 г. № 1699-III О планировании и застройке территорий ,а также ДБН Б.1.1-4-2002,необходимо обратиться в целый ряд организаций (например,архитектуры,земельных ресурсов и другие),где можно получить документы,которые потребуются в процессе оформления.

Для того,чтобы начать оформление земельного участка,понадобятся справки из градостроительного и государственного земельного кадастров,выкопировка из генерального плана развития города (поселка,села) и другой градостроительной документации,если таковые имеются в данном населенном пункте. Собрав все необходимые документы,можно приступать к первому этапу оформления - к выбору земельного участка и подготовке материалов согласования места расположения объекта. Эта фаза оформительского процесса значительно регламентирована постановлением КМУ от 31.03.2004 г. № 427 Об утверждении Порядка выбора земельных участков для размещения объектов и может занять гораздо больше времени,чем подготовительный этап.

Прежде всего,следует подать соответствующее заявление в местный совет,указав в нем фамилию,имя,отчество,адрес местожительства,а также месторасположение земельного участка,его целевое назначение и размер,приложив к заявлению все собранные в подготовительный период документы.

После рассмотрения заявления должна последовать процедура обследования земельного участка,а также составление и согласование акта о его выборе. На этой стадии процесса принимают участие местные советы,органы архитектуры,земельных ресурсов,санэпидемстанции,управления экологии и природных ресурсов,а также органы охраны историко-культурных ценностей.

Далее следует подготовка,согласование и принятие проектов решений исполнительного комитета и местного совета о согласовании выбора земельного участка и места размещения объекта,а также получение согласия (отказа) на разработку проекта отвода земельного участка. На этом первый этап оформления можно считать завершенным. Правда,в ряде городов Украины,после принятия решения о согласовании выбора земельного участка и места размещения объекта,а также получения согласия на разработку проекта отвода земельного участка,практикуется заключение договоров между исполкомом местного совета и заявителем о резервировании этого участка,однако данная практика никаким нормативным актом прямо не предусмотрена и регламентируется решениями местных органов власти.

Второй этап оформления включает в себя значительно больше технологических звеньев. Статье 124 ЗКУ предусмотрено,что предоставление земельных участков осуществляется на основании решений соответствующих органов власти или органов местного самоуправления путем заключения договоров аренды. Передача в аренду земельных участков гражданам и юридическим лицам с изменением их целевого назначения,а также из земель запаса под застройку осуществляется в соответствии со статьями 118,123 ЗКУ путем составления проектов отвода этих участков.

Исполнителями работ по инвентаризации земель и составлению проектов отводов являются подразделения органов земельных ресурсов или иные организации,которые имеют лицензии на выполнение топографо-геодезических и землеустроительных работ. В случае обращения в землеустроительные или геодезические организации субъектам хозяйствования придется заключать с ними договор на проведение землеустроительных и топографо-геодезических работ.

Заключая договор,одна сторона берет на себя обязательства осуществить анализ предоставленной документации,выполнить геодезические работы,подготовить техническую документацию,а также составить проект решения органа местного самоуправления о передаче частному предпринимателю земельного участка в аренду.

Заказчик,в свою очередь,обязуется предоставить необходимую для предстоящей работы документацию,оплатить и принять выполненные работы. При этом порядок расчетов между сторонами по договору может быть различным. Довольно часто практикуется предоплата за какую-то часть предстоящих работ или за весь объем работы в целом. Во всяком случае,форма,сроки и порядок оплаты определяются сторонами и закрепляются в договоре.

После выполнения всего объема работ,предусмотренных договором,техническая документация отправляется на согласование проекта отвода земельного участка в заинтересованные организации и ведомства. При получении положительных заключений от санитарно-эпидемиологических станций,органов архитектуры и земельных ресурсов,а также вышеуказанных органов охраны окружающей среды и органов,отвечающих за охрану памятников истории и культуры,проект отвода подается на государственную землеустроительную экспертизу.

Далее процедура повторяется. После положительного заключения землеустроительной экспертизы опять следует подготовка,согласование и принятие проектов решений исполнительного комитета и местного совета. Однако на этот раз готовятся решения об утверждении проекта отвода земельного участка и передаче его,например,для строительства.

Принятие решения дает основания предпринимателю для заключения с местным советом договора аренды земли,так как для использования земельного участка арендатор сначала должен получить право владения им,которое подтверждается надлежаще оформленным договором аренды. С этой целью арендодатель обязан передать в пользование земельный участок в состоянии,отвечающем условиям договора аренды,и пригодный для использования по целевому назначению.

Прежде чем арендатор получит право использования земельного участка,договор аренды должен еще пройти государственную регистрацию. На этом можно поставить точку на процедуре оформления земли под строительство объектов недвижимости.

Техническая документация в процессе оформления земли. В комплексе выполняемых работ технической документации отведена весьма важная роль и ее наличие обязательно в процессе оформления земли. Обязательное наличие технической документации при оформлении земельных участков предусмотрено целым рядом нормативных актов (мы их перечислили выше). Кроме того,необходимость технической документации продиктована просто здравым смыслом,так как без нее невозможно завершение работ по передаче предпринимателю земельного участка.

Источники: http://fb.ru/article/132882/oformlenie-kupli-prodaji-zemelnogo-uchastka-poryadok-i-pravila, http://www.landlaw-lawyer.pp.ua/poryadok-oformleniya-zemelnogo-uchastka-i-prav-sobstvennosti/, http://www.realty-ukraine.net/info.php?id=purchase05


Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением